• Potenziale, Grundtypen und Herausforderungen im Überblick
• Typisierung schafft Grundlage künftiger Standards

Die Flächen für Logistikimmobilien werden insbesondere in den deutschen Metropolregionen zunehmend knapp. Gleichzeitig steigt der Bedarf an gut erreichbaren Lager-, Distributions- und Produktionsstandorten. Mehrgeschossige Logistikimmobilien können hier eine Möglichkeit bieten, vorhandene Gewerbe- und Industrieflächen effizienter zu nutzen. Die Initiative Logistikimmobilien (Logix) untersucht in ihrer neuen Studie „Multilevel-Logistikimmobilien“, welche Potenziale diese Bauweise bietet und welche Voraussetzungen für eine stärkere Verbreitung in Deutschland geschaffen werden müssen.

Die unter der Leitung von Dr.-Ing. Roland Busch von der Bergischen Universität Wuppertal erarbeitete Publikation ist die erste von zwei Studien zum Thema Mehrgeschossigkeit. Sie grenzt den Begriff der Multilevel-Logistikimmobilie ab, erfasst und typisiert bereits realisierte Projekte in Europa und untersucht deren baulichen und funktionalen Merkmale. Die Bestandsaufnahme zeigt eine große Vielfalt. Gleichzeitig lassen sich die europäischen Projekte in sechs klar unterscheidbare Grundtypen einteilen. Während mehrgeschossige Logistikimmobilien in Europa bereits in unterschiedlichen Ausprägungen realisiert wurden, gibt es in Deutschland insbesondere bei Objekten mit Rampenzugang zu den Obergeschossen bislang nur wenige Projekte. 

Potenziale, Grundtypen und Herausforderungen von Mehrgeschossigkeit

Mehrgeschossigkeit gewinnt vor allem dort an Bedeutung, wo Grundstücke knapp und teuer sind. Eine effizientere Nutzung von Industrie- und Gewerbeflächen kann dazu beitragen, die Versiegelung von bisher nicht gewerblich genutzten Flächen (Greenfields) zu reduzieren. Gleichzeitig ermöglichen zentraler gelegene Standorte Potenziale für eine bessere Erreichbarkeit von Ballungsräumen und damit gegebenenfalls auch für die Optimierung von Güterverkehren. 

„Die zunehmende Flächenknappheit erfordert ein Umdenken bei der Planung und dem Bau von Logistikimmobilien. Unsere Untersuchung zeigt, dass das Potenzial mehrgeschossiger Konzepte bereits in unterschiedlichen Projekten in Europa genutzt wird und künftig eine wichtige Rolle bei der Entwicklung von Logistikstandorten spielen kann“, sagt Dr.-Ing. Roland Busch von der Bergischen Universität Wuppertal.

Diese Einschätzung wird durch die Ergebnisse einer im April und Mai 2026 durchgeführten Befragung von 103 Expertinnen und Experten aus der Bau- und Immobilienbranche bestätigt. Die Hälfte der 70 Befragten, die die Zukunftsperspektiven bewertet haben, sieht für mehrgeschossige Logistikimmobilien in den kommenden Jahren ein großes oder sehr großes Potenzial. Für die verschiedenen Multilevel-Typen summieren sich die Mittelwerte der Prognosen auf über 120 Projekte, deren Realisierung die Befragten bis 2035 erwarten. Die größten Marktpotenziale werden dabei Urban-Supply- und Last-Mile-Multilevel-Logistikimmobilien zugeschrieben. 

Gleichzeitig macht die Studie deutlich, dass einer stärkeren Verbreitung derzeit verschiedene Hemmnisse entgegenstehen. Dazu zählen insbesondere die vergleichsweise hohen Baukosten und die fehlende Kostensicherheit bei der Umsetzung, die durch die komplexeren Anforderungen mehrgeschossiger Gebäude entstehen. Herausforderungen ergeben sich z.B. aus Tragwerk, Erschließung und Brandschutz, etwa durch die höheren Anforderungen an Lasten, Rampen und die vertikale Erschließung. Hinzu kommen fehlende Erfahrungswerte und bislang nicht etablierte Baustandards, was Planung und Kalkulation erschwert. Auch die Genehmigungs- und Prüfverfahren sind bislang wenig routiniert und können durch die komplexen Anforderungen aufwendiger ausfallen.

Mehr Transparenz als Grundlage für künftige Standards

Insbesondere bei der Standardisierung und bei der Aufbereitung bestehender Erfahrungen zeigen sich Ansatzpunkte. Best-Practice-Beispiele, eine systematische Erfassung realisierter Projekte und eine Typisierung können dazu beitragen, mehr Transparenz über die unterschiedlichen Formen der Mehrgeschossigkeit zu schaffen. Daraus lassen sich perspektivisch typenspezifische Baustandards und effizientere Planungs- und Genehmigungsprozesse ableiten. 

„Die Studie schafft erstmals eine strukturierte Übersicht über die unterschiedlichen Formen mehrgeschossiger Logistikimmobilien und die in Europa bei realisierten Projekten gemachten Erfahrungen. Damit wird eine sachliche Grundlage geschaffen, um über die Voraussetzungen für eine zukünftig stärkere Nutzung solcher Konzepte in Deutschland diskutieren zu können“, erläutert Dr. Malte-Maria Münchow, Sprecher der Logix Initiative.

Die Publikation wurde von Logix gemeinsam mit dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) sowie den Sponsoren der Studie, BayernLB, WISAG Facility Management Logistik, GSE Deutschland und der MLP Group, realisiert. Sie wird zunächst auf Deutsch veröffentlicht und anschließend auch in englischer Sprache erscheinen. Die Publikation kann kostenlos auf der Logix Website heruntergeladen werden: https://logix-award.de/publikationen/